樓市成交與樓價走勢
近來隨著多個新盤開售，刺激本港樓宇一手及二手市場氣氛再度變得熾熱。過去研究部曾以失業率、經濟增長對比樓價，指出於失業率未確認見頂前樓價難言見底；本文再以樓市成交等數據揭示樓價去向。
近數月來環球資金不斷湧港，令本港銀行體系結餘一度高企於2,000億港元以上。而於銀行「水浸」的情況下，不論拆息以致按揭息率均維持低水平，從而降低了置業之入場門檻，推動部分買家加快入市，造成樓價上升之部分原因。
根據中原地產以該行成交數據製作之中原領先指數(CLI)顯示，本港樓價於金融海嘯後一度下跌，但於08年12月已見底並再度上升，至6月底已上升20%至接近金融海嘯前水平；其間按揭利率下調幅度約2厘。以一個約200萬元的中價樓宇、70%按揭成數及25年供款期計，2厘之跌幅可令買家每月供款減少1455.76元，但20%之樓價升幅已可令每月供款增加593.4至738.97元，若進一步上升更會全數抵銷節省了之利息。由於息率不會長期處於低水平，但已付之高樓價卻轉為長期負擔，在用家角度而言，減息或可加快其置業步伐，但樓價持續上升已足以令部分買家卻步。
根據土地註冊處公佈之6月統計數字，6月所有樓宇買賣合約宗數達15,747宗，而合約總值計達581.87億元，兩者皆重返07年金融海嘯前水平。
由於每月之註冊數字較波動，(圖一)及(圖二)中之成交數字附加其6個月之移動平均數以反映整體趨勢。從圖中所見，本港樓市於97年見頂後一直下跌至03年方見底，然後一直上升至08年中再回落。其中兩個明顯之頂部均見於成交達頂峰之時。自97年見頂後，其間成交量雖偶有暴增(99年)，但未能扭轉整體下跌趨勢；反而成交一直隨樓價下跌而萎縮，直至樓價見底後方隨樓價上升。另一例子為05年，其時樓價已自03年底部回升，但其後樓市成交下跌，雖然06年7月成交曾一度急升，但單月急升並未扭轉整體下跌趨勢，樓價亦一直停留於05至06年水平橫行，以待成交趨勢轉升方再創高峰。
自金融海嘯發生後，各類資產下跌，銀行收緊信貸，導致樓市成交大幅萎縮，並一度跌穿06年甚至03年最低水平。近來樓市成交雖然暴增，但與07-08年高峰之時仍有一段距離，以總值計更明顯不及(圖二)；但樓價不但未跌穿05至06年水平，更掉頭重返07年水平，明顯與成交趨勢出現背馳；除非樓市成交可一直上升並不斷再創新高，否則樓市很有可能於現水平已接近頂部。
雖然有言論指大筆資金到港為樓市潛在購買力，但鑑於金融海嘯期間外國有多間銀行出現危機，而適逢本港推出「存款百分百」保障計劃，加上聯繫滙率之下港元滙率相對穩定，同時亦挾人民幣升值概念，對避險資金實有一定吸引力，因此部分資金很有可能只因避險原因亦短暫停留於港。然而資金若為避險用途，未必會轉投樓市等風險資產，若環球危機過去後更有可能大舉撤走，屆時樓市有機會藉機回調。
總括而言，整體樓價走勢與其成交趨勢出現背馳，現時樓市成交不足以支持樓價升勢；利率下跌、資金充裕或可成市場炒作藉口，但由於現時升幅已令用家卻步，而基本因素亦未配合，展望未來本港樓市升幅應屬有限，更難免將出現調整，投資者宜密切跟進成交趨勢再謀後動。
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